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着时间的推移而变化的有

时间:2012-05-31 21:43:49 来源:zszjyw.com 作者:123456 点击:

37√。因为建筑密度=建筑基底总面积÷土地总面积。

38×。因为总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数,所以该题不正确

39×。因为框架结构和钢索结构不是以组成建筑结构的主要建筑材料来划分的
。而是以组成建筑结构的主要结构形式来划分的。

40×。因为是房地产的不可移动性,派生出了其独一无二性。

41×。因为这些是由于房地产的保值增值性而产生的,而不是由于房地产的价
值高大性产生的。42√。

43×。出售型房地产、出租型房地产、营业型房地产和自用型房地产是按经营
使用方式来划分的类型,而收益性房地产和非收益性房地产是按其是否产生收益来划分的。

44×。因为房地产是把客观存在的房地产价格揭示、显现出来,而不是主观的
,故不正确。45√。46√。
四、计算题
1解:由公式:建筑容积率=总建筑面积÷土地总面积

可得到:容积率=1500÷500=3
故建筑容积率为3
2解:由公式:建筑密度=建筑基底面积÷土地总面积

可得到:建筑密度=60÷100=60%
故建筑密度为60%
3解:因为各层建筑面积相同,所以有公式:建筑容积率=建筑密度×建筑层数
即:
建筑容积率=70%×20=14
故建筑容积率为14
4解:因为各层建筑面积相同,所以有公式:

总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数,即:

总建筑面积=200×60%×10=1200(平方米)

故总建筑面积为1200m2

5解:因为各层建筑面积相同,所以有公式:

建筑容积率=建筑密度×建筑层数,即:建筑层数=建筑容积率÷建筑密度

建筑层数=6÷60%=10
故该建筑物共有10层
第二章房地产价格的基础知识
一、单项选择题1D。
2B。因为用货币来表示房地产价格,这是从现象上来谈价格的,所以选B。
3A。
4C。因为房地产价格是由房地产的供给和需求这两种相反的力量共同作用
的结果。
5C。因为房地产的价格上升,对其需求就会减少;价格下降,对其需求就
会增加。
6B。某种房地产的替代品,是指能满足类似需要,可替代它的其他房地产
;互补品是指与它相互配合的房地产。
7B。
8C。因为市场需求是与市场供给量相等。

9B。如果市场价格由于某种因素的影响而脱离了均衡价格,就必然会形成
短缺或过剩,导致买方或卖方竞争,产生价格上升或下降的压力和趋势,并最终趋向于均衡
价格。
10A。供给一定,需求增加,则价格上升;需求减少,则价格下降;需求一
定,供给增加,则价格下降;供给减少,则价格上升。
11D。12B。
13D。需求价格弹性实际上是负数,即价格上升时,需求量是下降的。

14A。因为需求收入弹性是房地产需求量变化的百分比与消费者收入量变化
的百分比之比。
15C。因为供给价格弹性是房地产供给量变化的百分比与其价格变化的百分
比之比。
16C。在较短的时间内,开发商要根据房地产的涨价及时地增加开发量,或
者根据房地产的降价及时地缩减开发量,都存在着不同的困难。

17C。在长期时间内,开发规模的扩大、缩小,甚至转产,都是可以实现的
,供给量可以对价格的变动作出较充分的反应,供给弹性就大了。

18B。因为一般物品的寿命有限,可以大量重复生产,其价值通常随时间流
逝而降低,故有折旧。而土地具有不可毁灭性,不能再生产,不仅无折旧,而且有增值。

19A。因为该地价是一种有限年的使用权价格,这种使用权随着剩余使用年
限的缩短而逐渐减少,当达到规定的使用年限后将会被国家无偿收回,因此,购地者必须在
使用年限内将包括购地资本在内的所有投入收回。

20D。因为土地具有独一无二性。不易于比较,是很不完全市场,而且价值
大,其交易一般要经过长期考虑后才能达成,所以时间较长。

21B。因为由于土地数量难以增加或减少,并具有不可移动性,其供给弹性
才可能较小。
22D。因为土地往往可以在不同的用途之间进行选择,从而一种用途可以挤
占其他用途的土地,如商业可以挤占居住用地,住宅可以挤占工业用地,工业可以挤占农业
用地。
23C。因为房地产估价与对房地产权益的调查、了解和分析有密切的关系是
必然的。当然在估价中也不可忽视房地产的实物完好状况对其价值的影响。

24A。房地产由于具有独一无二性,价值大,质量、功能、产权、物业管理
情况不易了解,交易价格很难在短期内达成。

25C。由于房地产价值大,相似的房地产一般只有少数的几个买者和卖者,
有的房地产甚至只有一个买者和一个卖者,所以,房地产价格一般随交易的需要而个别形成
,并容易受买卖双方的个别因素的影响。

26C。任何物品能够成为商品,首先必须是有用物,能用来满足人们的某种
需要。没有使用价值的东西不会被交换对方所接受,也就不能成为商品,不会有交换价值。
所以,没有使用价值肯定就没有交换价值。但是反过来却不一定成立,即没有交换价值不一
定没有使用价值。
27B。在房地产估价中首先应对房地产的质量、功能、新旧、产权等有关其
使用价值的因素进行“鉴定”。就如同对古董、珠宝进行估价,如果不知其真伪、品质,肯
定评估不出其真实价值。

28D。市场价值是客观的,非个人的价值,而投资价值是建立在主观的,个
人的因素基础上的。
29C。价值是未来净收益的现值之和,但在评估市场价值时,收益法中的折
现率是与该房地产的风险程度相对应的社会一般的收益率,而在评估投资价值时,该折现率
是投资者所要求的最低收益率(通常称为最低期望收益率)。

30A。投资者评估的房地产的投资价值,或者说消费者对房地产的评价,大
于或等于该房地产的市场价格,是其投资行为或交易能够实现的基本条件。当投资价值大于
市场价格时,说明值得投资购买;反之,说明不值得投资购买。

31B。就投资价值与市场价值相对而言,房地产估价所评估的是房地产的市
场价值。但作为房地产估价人员,评估投资价值或提供房地产市场分析报告、房地产投资项
目可行性研究报告,也是其服务的重要领域。

32B。原始价值是始终不变的;账面价值是随着时间的推移而减少的;市场
价值是随着时间的推移而变化的,有时高,有时低。市场价值很少等于账面价值。

33D。市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格,是该类房
地产大量成交价格的抽象结果。

34B。理论价格是经济学假设的经济人的行为和预期是理性的,或真实需求
与真实供给相等的条件下形成的价格。
35A。
36C。在现实估价中有时需要评估的不一定是公开市场价值,而是在某些特
定条件限制下的正常价格。

37B。评估价格又称估计价值,简称评估价、评估值或评估额,是估价人员
对房地产的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果。

38D。由于房地产缺乏完全市场,房地产交易往往需要专业的房地产估价机
构为交易双方提供服务,在这种情况下,房地产的评估价格往往会成为房地产的成交价格。

39D。要求评估的是客观合理的价格,而实际评估出的可能是带有估价人员
主观因素的价格,这两者又都可能与估价对象在市场上真正交易起来的成交价格不同。

40A。41D。42C。
43C。
44D。总价格简称总价。是指一房地产的整体价格。它可能是一块面积为50
0m2的土地的价格,也可能是一个地区范围内的全部房地产的价格,或是一国全部房地产
的价格。45A。46B。

47A。这是因为,在同一地区,同类用途和建筑结构的房屋在市场上的售价
基本相同,假如平均为每平方米建筑面积1200元,建筑造价也基本接近,假如为每平方米建
筑面积900元,这样,房地产开发商在甲土地上每平方米建筑面积可获得利润:1200-900-14
0=160(元);而在乙土地上每平方米建筑面积只获得利润=1200-900-170=130。

48D。房地产的使用权价格是指房地产使用权的价格。

49.C。因为题目所述是根据(责任编辑:123456)
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