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期积累的估价经验将其表

时间:2012-05-31 21:43:48 来源:zszjyw.com 作者:123456 点击:
实体及其质量和组合完成。

5A、B、D。如一幢房屋,其价值既受建筑结构、设备、装修的影响,又受
产权状况的影响。该房屋地产权是完全产权还是部分产权,价值有很大的差异。所以如果权
益不同,价值就有很大差异;反之,其价值也可能有很大不同。

6A、B、C。房地产虽然包括土地和建筑物两大部分,但并不意味只有土地
与建筑物合成一体时才被称为房地产,单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产,是房地产
的一种存在形态。
7A、B、C、D。在现实房地产估价中,建筑物尚未建成的房地产,往往成
为估价对象;也有要求对正在开发建造,但尚未有出售的房地产。如期房进行估价;还可能
因民事纠纷或理赔等原因,要求对已经消失的房地产进行估价。

8A、B、C、D。工作者可以把土地当作自然综合体,经济学家可以用土地
去概括一切区别于劳动和资本的自然资源,过去经济学家把生产要素归纳为土地、资本和劳
动三种。
9B、C。如一句格言所表达的:土地属谁所有,土地的上空及地下也属谁
所有,而在现实法律中,除法律有限制外,于其行使有利益的范围内,非指“上穷天空,下
尽地心”。
10A、B、C。一宗土地所受限制的种类和程度,对其价值有重大影响,进
行房地产估价应充分调查,了解土地所受的各种限制及其内容和程度,如此才能评估出正确
的价格。
11A、C。《中华人民共和国民法通则》第七十九条规定:“所有人不明的
埋藏物、隐藏物,归国家所有,不属于土地使用者。”

12A、B、C、D。房地产相邻关系是指房地产所有人或使用人从事工业等活
动及行使其他权利时,负有注意避免损害相邻房地产的义务。

13A、B、C、D。上述这些与土地密切相关。

14A、B、C、D。土地使用管制即为城市规划限制。

15A、B、C。屋顶属于房屋,不属于构造物。

16A、B、C、D。因为完善的物业管理是保持及提高房地产价值的一个重要
因素。
17C、D。因为框架结构、拱结构及网架结构是以主要结构形式来划分的,
不属于建筑材料。
18B、C、D。因为钢结构、钢筋混凝土结构和薄膜充气结构是以主要建筑
材料来划分的。
19A、B、C、D。保值增值性也是房地产的特性。

20A、B。房地产的自然地理位置是固定不变的,但其社会经济位置却有可
能变化。因为周围环境、交通条件,与公共设施及商业中心的接近程度等,均可以影响房地
产的社会经济位置,而这些是可变的。

21A、B、C、D。房地产易受限制性还表现在,由于房地产不可搬走,也不
可隐藏,因此逃避不了未来制度、政策变化的影响。

22C、D。在社会动乱、战争年代,房地产不动产价格低落,而动产,尤其
是食品的价格暴涨。
23A、B、C、D。房地产的自然增值,是指前面三个原因带来的价值增加,
而非指投资改良房地产本身所引起的价值增加。特别是第二和第三两个原因使房地产具有保
值增值性。
24A、B、C、D。25A、B、C、D。
26A、B、C、D。
27A、B。在建工程是按其开发程度来划分的。而综合房地产是按其用途来
划分的。
28A、B、C、D。有的房地产既可以出售也可以出租、营业,如商店、餐馆
;有的房地产可以自用,也可以出租、出售,如定字楼、公寓;有的房地产主要是自用,如
政府办公楼、学校。
29A、B、C、D。房地产估价一定要是专业估价人员通过用专业水平来估价
,这样才会公平。
30B、D。正确的房地产价格的估算和判定。必须依赖于一套科学的估价理
论和方法;房地产估价是估价人员基于对客观存在的房地产价格的认识之后,运用科学的估
价理论、方法和长期积累的估价经验将其表达出来。

31B、C、D。有良好的身体是有必要的。但这并不是成为合格的房地产专
业估价人员的主要条件。

32A、D。因为估价人员的估价结果是否客观公正,不仅取决于他对估价理
论和方法的掌握程度,他所具有的估价实践经验的丰富程度,还取决于他的职业道德修养。

33A、B、C、D。34A、B、C、D。
35A、B、C、D。
36A、B、C、D。上述这些一项都不能少。

37A、B、C、D。在房地产估价上有三大基本方法,即:比较法、成本法、
收益法。除此之外还有一些其他估价方法,如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地
价修正法等。
38A、B、C、D。现实生活中纯粹的完全市场几乎不存在。证券交易所和小
麦市场通常被看做近似于完全市场的实例。尽管房地产的所有权或使用权可以转让,但本身
无法移动,因此房地产市场通常被视为典型的不完全市场。

39A、B、C。由于房地产市场是不完全市场,因而不会自动地形成众人都
容易识别的适当价格,同时由于有许多阻碍房地产价格合理形成的因素。并且在其判断中要
求有专门的知识和经验,所以,需要专业估价人员提供市场信息,进行替代市场的估价。

40A、B、C、D。除了上述列举的以外,在现实中对房地产估价的需要还来
自许多方面,在房地产开发经营中,从房地产开发投资决策,可行性研究到房地产的租售,
也都离不开。
41A、B、D。这些税收一般是以房地产的价值为课税依据,而为了掌握切
实可靠的课税依据,避免偷漏税和课税不公平,税务机关和纳税义务人都需要对房地产进行
估价。
42A、B、C、D。房地产是生产和生活都不可缺少的基础要素。
三、判断题
1×。是建设部和人事部联合认定的。

2√。因为只有通过全国房地产估价师执业资格考试,才能取得房地产估价师资
格。
3×。地上临时搭建物不属于房地产。

4×。土地还包括其上下一定范围的空间。
5√。
6×。虽然可以分离,但是分离不经济,或者分离后会破坏土地,建筑物的完整

、使用价值或功能,或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物体,也属于土地定着物,
如建造的庭院、花园、围墙、假山等。

7×。在地上临时搭建的帐蓬、戏台不属于房地产,而埋设在地下的管线、设施
则属于。
8√。由于其他地上定着物往往可以视为土地或建筑物的组成或附属部分。

9×。其他财富之和是占30%~40%,而房地产一般占60%~70%。
10√。
11×。实物是看得见,摸得着的部分,而权益才是无形的、不可触摸的部分。
12√。13√。
14×。因为那些主要是权益的价值。

15√。因为在房地产中,其实物和权益在价值的决定中都非常重要,所以是正
确的。
16×。因为房地产的位置不可移动,其他资产的位置可以随时改变。因此,区

对价值的决定作用几乎是房地产所独有的,而不是对任何资产都起作用,所以不正确。
17√。
18×。因为单独的土地或单纯的建筑物都属于房地产,是房地产的一种存在形
态。19√。20√。
21×。因为建筑物虽然必须建造在土地上,在实物形态上与土地连为一体,但
在某些情况下需要把它单独看待,只评估其中的建筑物价值,所以不正确。

22×。对动产与不动产的划分,通常是依据其自然性质是否可以自由移动为标
准的,而不是依据使用性质,所以不正确。
23√。24√。25√。

26×。因为这句话是美国著名经济学家伊利和莫尔豪斯讲的。而马歇尔说的是

土地是指大自然为了帮助人类,在陆地、海上、空气、光和热各方面所赠与的物质和力量。

27×。因为经济学家现在把生产要素归为土地、劳动资本和企业家才能四种,
而过去才归纳为三种,所以不正确。
28√。
29×。面积大小应依水平投影响面积计算。
30√。
31×。因为该空间范围内并不能随心所欲的开发和利用,而要受到多方面的限

,这些限制主要是:土地权利设置及其行使的限制;房地产相邻关系的限制;土地使用管制

32×。因为使用权属于他物权,只有所有权属于自物权。他物权是对他之物的
权利。33√。34√。

35×。因为应该是不动产的相邻各方,而不是动产,所以不正确。

36×。建筑容积率应该是一块土地上建筑物的总建筑面积与该块土地总面积的
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